Ενοίκια: Πότε και πώς μπορούν οι ιδιοκτήτες να ζητήσουν αύξηση -Πότε είναι παράνομο

Τα ενοίκια των κατοικιών σε όλη τη χώρα συνεχίζουν να τραβούν την «ανηφόρα» και χιλιάδες ιδιοκτήτες ζητούν συνεχώς αναπροσαρμογές των μισθωμάτων σφίγγοντας ακόμα περισσότερο τη «θηλιά» στο λαιμό των ενοικιαστών. Οι πιέσεις επεκτείνονται πλέον ακόμη και στις μέχρι πρότινος πιο προσιτές περιοχές, μετατρέποντας κάθε ανανέωση μισθωτηρίου σε μια δύσκολη διαπραγμάτευση.

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,7% το πρώτο τρίμηνο του 2026 σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους. Στην Αθήνα η αύξηση διαμορφώθηκε στο 5,2%, στη Θεσσαλονίκη στο 6,4%, στις άλλες μεγάλες πόλεις στο 5,4% και στην υπόλοιπη χώρα στο 6,9%. Αν και ο ρυθμός ανόδου είναι χαμηλότερος από εκείνον των δύο προηγούμενων ετών, επιβεβαιώνει ότι η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να κινείται ανοδικά, διατηρώντας υψηλά και τα μισθώματα.

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, κάθε συζήτηση για ανανέωση της μίσθωσης συνοδεύεται σχεδόν πάντα από αίτημα για υψηλότερο ενοίκιο. Ωστόσο, η αναπροσαρμογή του μισθώματος δεν αποτελεί αποκλειστική απόφαση του ιδιοκτήτη ούτε μπορεί να επιβληθεί οποτεδήποτε.

Σύμφωνα με τον Ν. 1703/1987, η μίσθωση κατοικίας έχει ελάχιστη υποχρεωτική διάρκεια τριών ετών, ακόμη και αν στο μισθωτήριο έχει συμφωνηθεί μικρότερο χρονικό διάστημα. Αυτό σημαίνει ότι, πριν από τη συμπλήρωση της τριετίας, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να επιβάλει μονομερώς αύξηση του ενοικίου, εκτός αν υπάρχει σχετική πρόβλεψη στο συμβόλαιο. Μετά την παρέλευση της τριετίας, η νομοθεσία δεν προβλέπει ανώτατο ποσοστό αύξησης. Το ύψος του νέου μισθώματος καθορίζεται ελεύθερα, μόνο όμως εφόσον υπάρξει συμφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Αν αυτή δεν επιτευχθεί, ο ιδιοκτήτης μπορεί, σύμφωνα με τις νόμιμες διαδικασίες και τους όρους της μίσθωσης, να επιδιώξει τη λήξη της μισθωτικής σχέσης και την απόδοση του ακινήτου.

Τι είναι και πότε γίνεται αναπροσαρμογή ενοικίου;

Η αναπροσαρμογή ενοικίου είναι η μεταβολή του ποσού του μισθώματος προς τα πάνω ή προς τα κάτω. Αναπροσαρμογή μπορεί να γίνει είτε κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, εφόσον έχει συμφωνηθεί μεταξύ των συμβαλλομένων, είτε μετά τη λήξη της ελάχιστης διάρκειάς της (τρία χρόνια), εφόσον δεν έχει οριστεί διάρκεια και είναι αορίστου χρόνου. Να σημειωθεί πως η αναπροσαρμογή ενοικίου μπορεί να γίνει με διάφορους τρόπους, όπως:

• Βάσει συμφωνίας στο μισθωτήριο συμβόλαιο μέσω ρήτρας αναπροσαρμογής.
• Με νέα συμφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.
• Μετά τη λήξη της υποχρεωτικής τριετίας.

Όσον αφορά το πότε μπορεί να γίνει αναπροσαρμογή ενοικίου, κατά τη διάρκεια της μίσθωσης επιτρέπεται μόνο εφόσον προβλέπεται ρητά στο συμβόλαιο μέσω σχετικής ρήτρας. Μετά την τριετία, η οποία σύμφωνα με τον Ν. 1703/1987 είναι η ελάχιστη διάρκεια της μίσθωσης κατοικίας, ακόμη κι αν έχει συμφωνηθεί μικρότερη ή είναι αορίστου χρόνου, ο ιδιοκτήτης μπορεί:

• Να ζητήσει αναπροσαρμογή του ενοικίου με συμφωνία αναπροσαρμογής σε ορισμένο χρονικό διάστημα.
• Να προτείνει νέο μίσθωμα.
• Να προχωρήσει σε νέα μίσθωση, εφόσον υπάρχει συμφωνία.

Ποια είναι η νόμιμη αύξηση ενοικίου μετά την τριετία

Γενικώς δεν ορίζεται εκ του νόμου ανώτατη αύξηση ενοικίου στις μισθώσεις κατοικίας, αλλά μετά την ελάχιστη διάρκεια της τριετίας και πάλι το ύψος του μισθώματος ρυθμίζεται ελεύθερα από τα μέρη. Ωστόσο αν δεν συμφωνήσουν, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει απόδοση του ακινήτου.

Δείτε ακόμη:

Λογιστές ζητούν παράταση για την υποβολή των φορολογικών δηλώσεων

Πότε θεωρείται παράνομη η αύξηση ενοικίου

Παράνομη θεωρείται η αύξηση ενοικίου όταν γίνεται μονομερώς από τον ιδιοκτήτη χωρίς τη συναίνεση του ενοικιαστή, όταν επιβάλλεται πριν από τη συμπλήρωση της τριετίας χωρίς να υπάρχει σχετική ρήτρα στο μισθωτήριο, ή όταν απαιτείται νέο, υψηλότερο μίσθωμα, χωρίς να έχει προηγηθεί έγγραφη συμφωνία μεταξύ των δύο μερών.

Τι είναι η ρήτρα αναπροσαρμογής ενοικίου

Πρώτα από όλα, είναι σημαντικό να αποσαφηνίσουμε τι είναι η ρήτρα αναπροσαρμογής ενοικίου. Η ρήτρα αναπροσαρμογής ενοικίου είναι ένας συμφωνημένος όρος στο μισθωτήριο συμβόλαιο που επιτρέπει την αλλαγή του ενοικίου κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, βάσει προκαθορισμένων κανόνων. Συνήθως, επιτρέπει την αύξηση (και σπανιότερα τη μείωση) του ενοικίου κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Με λίγα λόγια, αποτελεί συμφωνία των δύο πλευρών και καθορίζει με ακρίβεια πότε και πώς θα μεταβάλλεται το μίσθωμα.

Πώς λειτουργεί η ρήτρα αναπροσαρμογής

Συμφωνείται εξ αρχής στο μισθωτήριο συμβόλαιο. Ενεργοποιείται συνήθως σε ετήσια βάση. Προβλέπει συγκεκριμένο μηχανισμό υπολογισμού της αύξησης.

Ποιες είναι οι πιο κοινές μορφές ρήτρας; Σταθερό ποσοστό αύξησης (π.χ. 2%-3% επί του τελευταίου μισθώματος ετησίως). Σύνδεση με τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΔΤΚ) της ΕΛΣΤΑΤ. Συνδυασμός των παραπάνω.

Πώς υπολογίζεται του ύψος του ποσού μετά την αναπροσαρμογή ενοικίου

Ο υπολογισμός της αναπροσαρμογής ενοικίου γίνεται βάσει της ρήτρας που έχει συμφωνηθεί στο μισθωτήριο. Για παράδειγμα, αν το τρέχον ενοίκιο είναι 700 € και η ρήτρα προβλέπει αύξηση 3% ετησίως, το νέο μίσθωμα διαμορφώνεται ως εξής: 700 € + (700 × 3%) = 721 €. Αν η ρήτρα είναι συνδεδεμένη με τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, τότε εφαρμόζεται το ποσοστό πληθωρισμού που ανακοινώνει η ΕΛΣΤΑΤ για την αντίστοιχη περίοδο.

Πώς επηρεάζει τον ενοικιαστή η αναπροσαρμογή ενοικίου

Η αναπροσαρμογή ενοικίου επηρεάζει τον ενοικιαστή, καθώς αυξάνει το μηνιαίο κόστος στέγασης, απαιτεί πιο προσεκτικό οικονομικό προγραμματισμό και συχνά δημιουργεί την ανάγκη για διαπραγμάτευση με τον ιδιοκτήτη. Σημειώνεται ότι ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα να αρνηθεί οποιαδήποτε αύξηση δεν προβλέπεται νόμιμα ή δεν έχει συμφωνηθεί. Ο ενοικιαστής μπορεί να ζητήσει τεκμηρίωση της αύξησης, να συγκρίνει το νέο ενοίκιο με τα αντίστοιχα της περιοχής και να επιδιώξει μια μικρότερη ή σταδιακή αναπροσαρμογή.