Νέα στεγαστική πολιτική με ανώτατα όρια στα ενοίκια

Η πιθανότητα επιβολής «πλαφόν» στα ενοίκια βρίσκεται στο επίκεντρο της νέας εθνικής στρατηγικής για τη στεγαστική πολιτική 2026-2035, η οποία έχει τεθεί σε δημόσια διαβούλευση.

Το σχέδιο, με βασικό στόχο την άμεση προστασία των ενοικιαστών, προβλέπει τη δυνατότητα καθορισμού ανώτατων ορίων στα μισθώματα. Η παρέμβαση αυτή αναμένεται να αφορά κυρίως ακίνητα χαμηλής ποιότητας ή χαμηλής ενεργειακής απόδοσης.

Η ρύθμιση αυτή πλαισιώνεται από τρεις ακόμα άξονες —ένα νέο μοντέλο για το πρόγραμμα «Σπίτι μου», μια αναθεωρημένη Golden Visa για μακροχρόνιες μισθώσεις και μειωμένο ΦΠΑ για κοινωνικές κατοικίες— με σκοπό την αναχαίτιση της στεγαστικής κρίσης στη χώρα.

Ειδικότερα οι 4 Πυλώνες της νέας στεγαστικής πολιτικής είναι:

1. Εθνικός δείκτης τιμών & ενοικίων: Το «παράθυρο» για πλαφόν

Το πρώτο μέτρο προβλέπει τη δημιουργία ενός εθνικού δείκτη τιμών ακινήτων και ενοικίων, ο οποίος θα συγκεντρώνει στοιχεία από μεταβιβάσεις, μισθώσεις, τραπεζικές αποτιμήσεις και φορολογικές δηλώσεις. Πέρα από την απλή χαρτογράφηση της αγοράς και τον εντοπισμό περιοχών με έντονες στεγαστικές πιέσεις, ο δείκτης αυτός θα λειτουργήσει και ως ρυθμιστικό εργαλείο.

Τι αλλάζει στα ενοίκια: Με βάση την ποιότητα κατασκευής, την κατάσταση και την ενεργειακή απόδοση, θα καθορίζεται ποια ακίνητα θα έχουν ελεύθερη διαμόρφωσή μισθώματος. Αντίθετα, για κατοικίες χαμηλής ποιότητας ή χαμηλής ενεργειακής απόδοσης, ο δείκτης θα χρησιμοποιείται για τον καθορισμό ανώτατων εύρων μισθωμάτων (πλαφόν) με σκοπό την προστασία των ενοικιαστών.

2. Νέο μοντέλο «Σπίτι μου» μέσω Τραπεζών

Το πρόγραμμα «Σπίτι μου» αποκτά μόνιμο χαρακτήρα, αλλάζοντας ωστόσο αρχιτεκτονική ώστε να μην εξαρτάται από έκτακτα κονδύλια (π.χ. Ταμείο Ανάκαμψης).

Πώς θα λειτουργεί: Η κρατική ενίσχυση μεταφέρεται από τον δανειολήπτη στο πιστωτικό ίδρυμα.

Επί της ουσίας το Δημόσιο θα παρέχει φορολογικές ελαφρύνσεις στις τράπεζες και εκείνες, ως αντάλλαγμα, θα υποχρεούνται να προσφέρουν χαμηλότοκα στεγαστικά δάνεια σε νέους και νοικοκυριά με χαμηλά ή μεσαία εισοδήματα.

3. Ειδική «Στεγαστική» Golden Visa

Το καθεστώς της Golden Visa μεταρρυθμίζεται προκειμένου να λειτουργήσει υπέρ της εγχώριας αγοράς.

Δίνεται η δυνατότητα σε ξένους επενδυτές να αποκτούν περισσότερα από ένα ακίνητα.

Η βασική προϋπόθεση είναι τα ακίνητα αυτά πρέπει να διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση εντός συγκεκριμένου χρονικού διαστήματος.

Αποκλείεται ρητά η χρήση τους για βραχυχρόνιες μισθώσεις (τύπου Airbnb), ενώ θα ενεργοποιηθεί ειδικός μηχανισμός ελέγχου.

4. Φορολογικά κίνητρα με μειωμένο ΦΠΑ

Αξιοποιώντας την ευρωπαϊκή νομοθεσία, θεσπίζεται μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ για την κατασκευή κοινωνικών και προσιτών κατοικιών.

Το μέτρο δίνει ισχυρό κίνητρο στις κατασκευαστικές εταιρείες να χτίσουν ακίνητα που στη συνέχεια θα διατίθενται με χαμηλό μίσθωμα, λειτουργώντας συμπληρωματικά με προγράμματα κοινωνικής αντιπαροχής.

Δείτε ακόμη:

Ηράκλειο: Σύσκεψη στη Λότζια για τη δομή μεταναστών στους Αθανάτους

Μεγάλη πρόκληση τα 800.000 κλειστά & παλιά ακίνητα

Παρά τις νέες ρυθμίσεις, το μεγάλο στοίχημα για την επιτυχία της στρατηγικής παραμένει η ενεργοποίηση των χιλιάδων κλειστών διαμερισμάτων.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της διαβούλευσης, περίπου 800.000 κατοικίες παραμένουν κλειστές (από το σύνολο των 2,2 εκατ. κενών ακινήτων που καταγράφει η ΕΛΣΤΑΤ).

Το πρόβλημα γίνεται ακόμη πιο σύνθετο αν αναλογιστεί κανείς την παλαιότητα αυτού του αποθέματος, γεγονός που συνδέεται άμεσα και με το σχεδιαζόμενο πλαφόν λόγω χαμηλής ενεργειακής απόδοσης:

Κατασκευή πριν το 1960: > 22% των κενών κατοικιών

Κατασκευή την περίοδο 1961-1980: 32,7% των κενών κατοικιών

Κατασκευή την περίοδο 1981-2000: 30,7% των κενών κατοικιών

Το μέγεθος του προβλήματος

Το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα έχει εξελιχθεί τα τελευταία χρόνια σε μία από τις μεγαλύτερες κοινωνικές και οικονομικές προκλήσεις, επηρεάζοντας πρωτίστως τη νέα γενιά, τα χαμηλά και μεσαία εισοδήματα, αλλά και τις οικογένειες.

Στην πραγματικότητα, πρόκειται για ένα σύνθετο παζλ, οι βασικότερες πτυχές του οποίου συνοψίζονται στα εξής:

Δυσανάλογο κόστος στέγασης: Η Ελλάδα κατέχει μια αρνητική πρωτιά στην Ευρώπη, καθώς ένα τεράστιο ποσοστό του πληθυσμού δαπανά πάνω από το 40% του εισοδήματός του για έξοδα στέγης (ενοίκιο, λογαριασμοί, κοινόχρηστα), όταν το ασφαλές όριο διεθνώς θεωρείται το 30%.

Η «ψαλίδα» μισθών και ενοικίων: Ενώ τα ενοίκια και οι τιμές αγοράς ακινήτων έχουν σημειώσει κατακόρυφη άνοδο (ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα και τις τουριστικές περιοχές), οι βασικοί μισθοί και η αγοραστική δύναμη των πολιτών δεν έχουν ακολουθήσει την ίδια πορεία.

Η «έκρηξη» των βραχυχρόνιων μισθώσεων (Airbnb): Η μαζική στροφή των ιδιοκτητών προς τον τουριστικό κλάδο αφαίρεσε χιλιάδες ακίνητα από την παραδοσιακή αγορά. Αυτή η τεχνητή έλλειψη προσφοράς εκτόξευσε τις τιμές των εναπομεινάντων διαμερισμάτων για μακροχρόνια ενοικίαση.

Το παράδοξο των κλειστών ακινήτων: Παρά τη βιβλική έλλειψη σπιτιών, στην Ελλάδα υπάρχουν εκατοντάδες χιλιάδες κλειστά και αδρανή ακίνητα (περίπου 800.000). Τα περισσότερα από αυτά παραμένουν εκτός αγοράς είτε λόγω νομικών/κληρονομικών εμπλοκών, είτε επειδή είναι πολύ παλιά και οι ιδιοκτήτες τους δεν διαθέτουν το κεφάλαιο για να τα ανακαινίσουν ενεργειακά.

Η επίδραση της Golden Visa: Αν και έφερε κεφάλαια στη χώρα, η μαζική αγορά ακινήτων από ξένους επενδυτές συμπαρέσυρε τις τιμές προς τα πάνω, ακόμη και σε λαϊκές ή μέχρι πρότινος υποβαθμισμένες συνοικίες.

Το αποτέλεσμα;

Οι νέοι στην Ελλάδα αναγκάζονται να μένουν με τους γονείς τους μέχρι σχεδόν τα 31 τους έτη (από τους υψηλότερους μέσους όρους στην ΕΕ), η δημιουργία οικογένειας αναβάλλεται, ενώ επαγγελματίες όπως δάσκαλοι, γιατροί και στρατιωτικοί αδυνατούν να βρουν σπίτι για να ζήσουν όταν μετατίθενται στην επαρχία ή στα νησιά.

Η επίλυση του προβλήματος απαιτεί πλέον τολμηρές, δομικές παρεμβάσεις, προκειμένου να ισορροπήσει ξανά η αγορά ανάμεσα στο δικαίωμα στη στέγαση και την ελεύθερη οικονομία.