Μεταβιβάσεις ακινήτων: Τι αλλάζει-Ποια πιστοποιητικά καταργούνται

Την απλούστευση της μεταβίβασης ακινήτων και τον περιορισμό των γραφειοκρατικών διαδικασιών και των συναλλαγών στις ΔΟΥ προβλέπει εγκύκλιος του Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, Γιώργου Πιτσιλή, με βάση τις διατάξεις του ν. 5036/2023, που ισχύουν από τις 28 Μαρτίου 2023.

1 Κατά τη σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου με το οποίο μεταβιβάζεται η κυριότητα ακινήτου ή συνίστανται εμπράγματα δικαιώματα με επαχθή αιτία σε ακίνητο, που αποκτήθηκε αιτία θανάτου, δωρεάς ή γονικής παροχής, δεν απαιτείται πλέον προσάρτηση του πιστοποιητικού του άρθρου 105 του Κώδικα Φορολογίας Κληρονομιών-Δωρεών-Γονικών Παροχών, στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο, περί καταβολής ή μη οφειλής των οικείων φόρων, αλλά γίνεται ρητή μνεία από τον συμβολαιογράφο στο συμβόλαιο ότι έχει υποβληθεί από τον υπόχρεο η κατά περίπτωση δήλωση (φόρου κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής). Επίσης, στις ανωτέρω περιπτώσεις καταργείται η διαδικασία παρακράτησης του οφειλόμενου φόρου κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής από το τίμημα της πώλησης και απόδοσής του στη ΔΟΥ από τον συμβολαιογράφο.

Στις λοιπές περιπτώσεις μεταβίβασης λόγω δωρεάς ή γονικής παροχής ή κληρονομιάς εξακολουθεί να ισχύει η υποχρέωση προσάρτησης του πιστοποιητικού του άρθρου 105 του Κώδικα.

2 Απαλλάσσεται από την αλληλέγγυα με τον αρχικό υπόχρεο ευθύνη ο τελευταίος κάτοχος, ο οποίος έχει αποκτήσει με σύμβαση εξ επαχθούς αιτίας το βαρυνόμενο με φόρο κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής ακίνητο. Δηλαδή, ο τελευταίος κάτοχος (αγοραστής του ακινήτου) δεν ευθύνεται πλέον για την πληρωμή του τυχόν φόρου (κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής), ο οποίος έχει βεβαιωθεί σε βάρος του πωλητή του ακινήτου. Η ευθύνη του τελευταίου κατόχου εξακολουθεί να ισχύει στις λοιπές περιπτώσεις και ειδικότερα όταν ο τελευταίος κάτοχος έχει αποκτήσει το ακίνητο με σύμβαση δωρεάς ή γονικής παροχής.

3 Σε υποθέσεις φορολογίας κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών με χρόνο γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης μέχρι και την 31-12-2008, το δικαίωμα του Δημοσίου για την επιβολή των φόρων έχει παραγραφεί. Για τις ανωτέρω υποθέσεις, εάν τυχόν εκκρεμούν στις ΔΟΥ δηλώσεις (αρχικές ή τροποποιητικές) φόρου κληρονομιάς, δωρεάς και γονικής παροχής, οι οποίες κατά την 28/3/2023 δεν έχουν διεκπεραιωθεί και δεν έχουν χρησιμοποιηθεί για τη σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης, καμία ενέργεια δεν γίνεται από τις ΔΟΥ και οι σχετικές δηλώσεις τίθενται στο αρχείο.

Επίσης, για τις ανωτέρω υποθέσεις από την 28/3/2023 δεν μπορεί να εκδοθεί εντολή ελέγχου ή να διενεργηθεί έλεγχος ή να κοινοποιηθούν πράξεις προσδιορισμού φόρου, ενώ οι υποθέσεις που τυχόν εκκρεμούν για φορολογικό έλεγχο τίθενται στο αρχείο.

Κατά τον υπολογισμό του φόρου κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών σε υποθέσεις, για τις οποίες η φορολογική υποχρέωση γεννιέται από 28/03/2023 δεν συνυπολογίζονται προγενέστερες δωρεές και γονικές παροχές, οι οποίες είχαν συσταθεί μέχρι και 31-12-2008.

Επιπλέον, στις υποθέσεις αυτές από την 28/3/2023 δεν απαιτείται πλέον η έκδοση πιστοποιητικού του άρθρου 105 του Κώδικα Φορολογίας Κληρονομιών-Δωρεών-Γονικών Παροχών και οι σχετικές αιτήσεις για έκδοση πιστοποιητικού που τυχόν εκκρεμούν στις ΔΟΥ τίθενται ομοίως στο αρχείο. Αντί του πιστοποιητικού προσκομίζεται:

* για τις κτήσεις αιτία θανάτου, ληξιαρχική πράξη θανάτου από την οποία να προκύπτει ότι ο θάνατος του κληρονομουμένου ή δωρητή επήλθε μέχρι και την 31.12.2008, καθώς και υπεύθυνη δήλωση του υπόχρεου ότι δεν συντρέχει περίπτωση μετάθεσης του χρόνου γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης

* για τις δωρεές εν ζωή και γονικές παροχές, αντίγραφο του οικείου συμβολαίου που συντάχθηκε μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2008 ή βεβαίωση του συμβολαιογράφου που συνέταξε το συμβόλαιο ότι τούτο συντάχθηκε μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2008, καθώς και υπεύθυνη δήλωση του υπόχρεου (και όχι του συμβολαιογράφου) ότι δεν συντρέχει περίπτωση μετάθεσης του χρόνου γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης.

4 Στις υποθέσεις για τις οποίες η φορολογική υποχρέωση γεννάται από 1η/1/2015 και εφεξής, πιστοποιητικό απαιτείται για πέντε (5) επιπλέον έτη από τη λήξη του έτους εντός του οποίου λήγει η προθεσμία για την υποβολή της δήλωσης και σε κάθε περίπτωση δεν απαιτείται μετά την παρέλευση δέκα (10) ετών από το τέλος του έτους εντός του οποίου λήγει η προθεσμία για την υποβολή της δήλωσης φόρου κληρονομιάς δωρεάς και γονικής παροχής. Δηλαδή στις ανωτέρω υποθέσεις το πιστοποιητικό απαιτείται για όσο χρόνο το Δημόσιο δεν έχει εκπέσει του δικαιώματός του για κοινοποίηση πράξης επιβολής φόρου και προστίμου.

Οι καθυστερήσεις

Σημειώνεται ότι, η συνεχιζόμενη δυσλειτουργία αρκετών υποθηκοφυλακείων και κτηματολογικών γραφείων της χώρας προκαλεί τεράστιες ουρές και μεγάλες καθυστερήσεις σε μεταβιβάσεις ακινήτων, μεταγραφές υποθήκης και άλλες πράξεις προς καταχώρηση.

Είναι αξιοσημείωτο ότι μόνο στο μεταβατικό Κτηματολογικό Γραφείο Αθηνών, το οποίο εγκαινιάστηκε πριν από εννέα ημέρες, έχουν ήδη συσσωρευτεί 7.000 ακαταχώρητες πράξεις.

Τα προβλήματα που προκύπτουν από την υποστελέχωση των γραφείων έχουν προκαλέσει «έμφραγμα» και σε άλλα γραφεία όπως στο Κορωπί όπου βρίσκονται σε αναμονή περί τις 2.000 πράξεις, στη Θεσσαλονίκη και στο Ηράκλειο Κρήτης. Μεγάλο είναι το πρόβλημα που δημιουργείται και από τη διαφορετική αντιμετώπιση των πρόδηλων σφαλμάτων (π.χ. ένα λάθος γράμμα στο όνομα), τα οποία ξεπερνούν πανελλαδικά τα 700.000 με 800.000.